소득세법 시행령(2025.02.28. 대통령령 제35349호로 개정된 것)제155조제20항 및 제5항에 따라 같은 영 제154조제1항을 적용받은 경우에도 민간임대주택으로 등록하지 않은 주택을 재차 양도하는 경우 해당 주택의 전체 기간분에 대해서 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임
소득세법 시행령(2025.02.28. 대통령령 제35349호로 개정된 것)제155조제20항 및 제5항에 따라 같은 영 제154조제1항을 적용받은 경우에도 민간임대주택으로 등록하지 않은 주택을 재차 양도하는 경우 해당 주택의 전체 기간분에 대해서 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 A주택을 보유한 자와 B주택과 소득세법 시행령제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택에 해당하는 C주택을 보유한 자가 혼인하여 1세대가 3주택을 보유하게 된 경우로서, B주택을 양도하여 소득세법 시행령(2025.02.28. 대통령령 제35349호로 개정된 것)제155조제20항 및 제5항에 따라 같은 영 제154조제1항을 적용받은 경우에도 민간임대주택으로 등록하지 않은 A주택을 재차 양도하는 경우에는 해당 주택의 전체 기간분에 대해서 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.
○’16.11.17. 女, A주택 취득*
* 취득이후 2년이상 거주하였음을 전제
○’17.12.29. 男, B주택 취득*
* 취득이후 2년이상 거주하였음을 전제
○’18.07.10. 男, C주택 취득*
* 소득령§155⑳(2)에 따른 장기임대주택 요건을 충족한 경우를 전제
○’25.9월 男-女, 혼인합가
○’25.11.20. B주택 양도
○’25.12.31. A주택 양도
2. 질의요지
○1주택(A)을 보유한 자와 1주택(B)과 장기임대주택(C)을 보유한 자가 혼인합가한 경우로서
• 해당 1세대가 B주택을 양도하여 한차례 거주주택 비과세 특례를 받은 후 또 다른 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용 가능 여부 및 비과세에 해당하는 기간
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호또는제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 영유아보육법제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액
소득세법 시행령 부칙 <제35349호, 2025.2.28.>
제14조(주택임대사업자의 거주주택 등 양도에 관한 적용례) 제155조제20항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다